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环京楼市调查武清篇:外地投资客骤减

发布人:真人国际馆 来源:真人国际馆 发布时间:2021-03-19 13:50

  “一路狂飙”的武清楼市终于在踩了脚急刹车之后降下速来。但新房和二手房市场也因此出现了分化的情况,由于新房供应量持续降低,虽然成交套数下跌,但价格并未下跌反而小幅上涨,二手房则从卖方市场转变为买房市场。

  今年以来,武清楼市经历了一轮疯涨。9月30日,天津发布楼市调控新政,对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

  可以看出,天津的新政主要是针对外地客群的限制。“武清房价被外地人炒高了。”这已成为在武清流传的观点。得益于京津冀一体化的各项利好,以及北京城市副中心辐射等因素,在全国楼市的整体走高下,此前尚属价格洼地的武清楼市在今年迎来了一大批外来购买者。

  抬高武清房价的另一重要原因是,天津相对有优势的教育资源,吸引了众多“教育移民”买房落户。记者了解到,在武清区一所重点中学,初三年级共有11个班,每班人数高达70人,其中一个班级全部为“蓝印户口”学生,其余十个班中每班均有约一半的“蓝印生”。由此即可看出外地人在武清的购房占比相当之高。

  在产品类型上,武清市场目前主要以高层、小高层产品为主,也包括一部分洋房、别墅等低密改善产品。从片区上看,武清楼市主要分为“北中南”三大板块。南部下朱庄、南湖区域靠近天津市区,主要以天津客群为主,同时也伴有少部分北京投资客群购买,项目多为低密洋房和别墅;中部板块包括武清城区及高铁沿线区域,主要以武清本地人及外地“移民学生”陪读客群为主;北部即高村板块,毗邻北京,客群主要是京籍客户。

  新政之后,武清新房市场成交量开始明显收缩。8月份是今年以来的成交高峰,达到将近7000套,9月份为2769套,10月则下滑至不到2000套的水平,11月上半月成交782套,如果按上半月的成交水平估算,11月全月环比还将下滑。

  “以前外地客户来我们这个项目一买就是五六套,限购以后外地客户明显减少了。”鸿坤原乡郡的销售人员说。位于武清高铁站片区的鸿坤原乡郡是一个超级大盘,三年前武清楼市低谷时期,该项目还要依靠到其他项目售楼处门口抢人拉生意。如今,该项目已经从五六千元一平方米涨到了一万多元。

  和成交量呈相反走势,调控新政实施后的首月,武清新房价格不降反升。克而瑞机构的数据显示,10月份武清新建住宅成交均价达到10194元/平方米,也是历史上首次突破万元大关。11月份前半月,成交均价再创新高,达到11879元/平方米。此前几个月,武清房价一路攀升,8月份新建住宅成交均价7262元/平方米,9月份上升至9493元/平方米。

  “跳涨”的价格难以“跳跌”。一年之前,武清的房价还不过在6000元/平方米1万元/平方米之间,几个月的时间,武清核心城区房价直接飙升至1.5万元/平方米以上,此后一路上扬至2万元/平方米的水平。

  “城区内没有新地、没有新房了,价格肯定降不下来。”在武清泽信公馆售楼处,销售人员告诉记者,原定于今年底开盘,但由于新政规定,建筑需达到总层数的50%,才能拿到预售证,于是就把开盘时间推迟到明年“五一”左右。“但预计价格不会下调,大概每平方米1万多,不会超过两万元。”

  克而瑞数据显示,今年以来,武清新建住宅的供求比多在0.5左右,尤其是九、十月份,新增供应套数分别只有1305套、1505套,降至今年供应低谷。

  记者对比发现,0.5左右的供需比和北京楼市相当,“感觉买不到房”成为很多购房者在武清和北京的一种共同感受。

  万科南湖郡项目是万科在武清的首个项目,位于南湖片区。该项目12月15日实体售楼处开放,预计12月25日开盘。目前只有两处临时售楼点,虽然蓄客期仅有25天,对于首期开出的310套房源,还是颇有信心。“武清现在几乎找不到新楼盘了”,销售人员表示,预计均价1.5万元/平方米,精装修交付。

  二手房方面,由新政后部分购房者因市场预期变动转为观望状态,由于看房量的减少,业主涨价动力不足,买方的博弈空间加大,市场慢慢向买方市场倾斜。

  “城区内103平方米的房子,涨价之前只能卖64万元,而在今年9月份,同户型已经要价180万元,足足是原来的三倍。”在武清区的一家房地产中介,经纪人员告诉记者,现在已经是有价无市了,扛着不降价的房源几乎没人过问。

  “以前是买房的人比卖房的多,现在是卖房的比买房的多。”记者在武清走访时发现,武清城区的多条商业街道上,二手房中介门店可谓一家挨着一家,在不少门店内,依然不时有客户出入,但据了解已比前两个月的顾客减少了一半多。而且购房者多是咨询城区内的二手房,而位于武清郊区比如毗邻北京、天津的二手房项目则几乎无人问津。

  二手房市场的明显降温在武清区的房地产交易服务大厅也可见一斑。楼市的高峰时期,武清区房地产交易服务大厅不但“人满为患”,而且“拿号难”成为很多购房者的棘手问题。“黄牛党把号炒到了两三千元一个,如果不托人找关系,办个过户至少要等两三个月。”武清郡利达房产中介人员说,“现在不用了,随时排队拿号就可以办理。”

  不过可以肯定的是,经过此轮调控之后,武清楼市并未走向恐慌性下跌。在整个环京区域,从燕郊、香河,到固安、怀来,武清一万多的成交均价处于中位水平。

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